OS 10 PASSOS FUNDAMENTAIS PARA UMA OBRA PLANEJADA E ECONÔMICA

A construção de uma obra envolve muitos fatores e processos que precisam ser planejados para garantir que ela seja econômica e atenda aos objetivos e expectativas do construtor. Planejar uma obra pode parecer um processo complexo, mas seguindo alguns passos simples é possível obter um resultado satisfatório e dentro do orçamento. Neste texto, vamos apresentar os nove passos que devem ser seguidos para se construir uma obra planejada e econômica.

Passo 1: Definições Básicas

Antes de começar a construção, é importante definir os objetivos da obra, que podem ser para uso particular, para aluguel ou para venda. Também é importante definir as partes interessadas, como a construção particular, um grupo de investidores ou um fundo de investimentos, e o financiamento, que pode ser feito com recursos próprios, financiamento bancário ou investimento proporcional por indivíduo ou grupo.

Passo 2: Definir um Anteprojeto

O anteprojeto é o desenvolvimento de um conceito prévio da obra, que pode ser simplificado em uma planta baixa e uma composição de fachada. É possível buscar a ajuda de um profissional como um arquiteto, engenheiro ou decorador, pesquisar na internet ou comprar um projeto já pronto. Nós recomendamos a aquisição do “Pacote 1” nesta etapa.

Planta Humanizada

Área Construída

Passo 3: Estudo de Viabilidade Econômica

Com o anteprojeto em mãos, é possível realizar uma análise geral do custo da obra, consultando um profissional técnico ou o CUB/m² (Custo Unitário Básico por Metro Quadrado) da região. É importante buscar as fontes de recursos para financiar a construção, que podem ser a venda de um imóvel, carros ou outros bens de alto valor, heranças, indenizações, fundos ou financiamentos.

Como Exemplo usaremos uma casa de 120m² de padrão normal construída em São Paulo.

- CUB/m² (no Estado de SP para mês de janeiro de 2023) = 1912,53 reais

- Área Total do meu Anteprojeto = 120m²

CUSTO ESTIMADO TOTAL DA OBRA (CTO):
1912,53 (m²/reais) x 120 (m²) = 229.503 reais

Passo 4: Projetos de Arquitetura, Decoração e Paisagismo

Com o anteprojeto definido, o arquiteto irá estudar as normas e restrições impostas pela prefeitura e condomínio, aprimorando ou alterando o anteprojeto conforme necessário. É interessante complementar com um decorador para estudar a composição dos ambientes e um paisagista para aprimorar os ambientes externos.

Projeto Arquitetônico: Definirá o uso do espaço, suas funções, ergonomia e estética geral. As pranchas resultantes são Plantas Baixas cotadas, Cortes e Vistas, que mensuram e apresentam a construção.

Projeto de Interiores (Decoração): Estuda de forma mais aprofundada cada ambiente, especifica o mobiliário, pintura, luminotécnica, e aprofunda-se nas características do usuário.

Projeto Paisagístico: O ambiente externo é um desafio para todos os profissionais, por isso existe um específico para ele. O Paisagista projeta piscinas, luminotécnica externa, automação de irrigação, jardins, especificação de vegetação e manejo, dentre outros.

Prancha de Arquitetura

Decoração de Ambiente - Planta baixa

Decoração de Ambiente - Vista 1

Passo 5: Pranchas Jurídicas (Pranchas de Licenciamento)

Com o projeto de arquitetura em mãos, é necessário adicionar outras pranchas para a descrição do lote e a situação do posicionamento do lote em relação ao logradouro principal, tudo apresentado pelo executor e responsável técnico da obra junto à Secretaria de Urbanismo da cidade, que emitirá a autorização de execução da obra.

Plantas de Arquitetura: Plantas Baixas cotadas, Cortes e Vistas, da Edificação;

Prancha de Alocação: Descrição da alocação dos elementos construídos no Lote;

Prancha de Situação: Posicionamento e especificações do Lote em relação ao Logradouro Principal.

Prancha com as Informações de Situação e Alocação Juntas

Passo 6: Pranchas Executivas (Estrutura, Elétrica, Hidráulica)

As pranchas executivas descrevem as etapas e materiais necessários para a obra, incluindo o quantitativo de alvenaria e estrutura, elétrica e hidráulica, e são fundamentais para a execução e a negociação do orçamento da obra.

Cintamento de Base

Projeto Elétrico

Rede de Esgoto e Águas Pluviais

Passo 7: Orçamento (Materiais, Mão-de-Obra)

Com as Pranchas Executivas que descrevem as Etapas e Materiais necessários, é hora de buscar orçamentos em duas frentes.

I) Aquisição de Materiais: Com a listagem completa da Obra, é possível cotar em diversos estabelecimentos buscando o menor valor item-a-item, apresentando o resultado a uma das lojas e solicitando que cubra o orçamento. Dessa forma, é possível reduzir em até 1/3 do custo total.

II) Mão-de-Obra: O detalhamento executivo permite estabelecer de forma clara onde começa e termina o serviço do prestador. É importante salientar que em uma obra podem ser necessárias mais de 10 especialidades de profissionais diferentes. Por isso, é crucial o Planejamento de Execução por parte do Responsável Técnico.

Passo 8: Definição dos Contratos (Suporte Jurídico)

Todas as etapas contratadas devem ser documentadas com os termos definidos e revisados por uma assessoria jurídica. É importante definir claramente os seguintes itens nos contratos:

- Período de atividade;

- CPF ou CNPJ do contratado;

- Termos de rescisão;

- Definição das datas de entregas parciais;

- Premiações ou multas por entregas ou atrasos.

Passo 9: Gerenciamento da Obra

O gerenciamento da obra é fundamental para garantir que tudo ocorra conforme planejado, no prazo estabelecido e dentro do orçamento previsto. Para isso, é importante contar com um profissional especializado em gerenciamento de obras ou uma empresa que preste esse serviço. O gerente de obras será responsável por coordenar todas as etapas da construção, desde a contratação de fornecedores até a fiscalização da qualidade dos materiais e do trabalho da equipe.

Nesta etapa, o Responsável Técnico Executivo (Engenheiro ou Arquiteto) montará o plano de execução que consiste em:

- Cronograma de todas as etapas a serem executadas;

- Montagem do canteiro de obras;

- Equipes que trabalharão na obra;

- Período de atividade de cada equipe (início e término);

- Planejamento de concomitância de equipes e abertura de frentes;

- Logística de compra dos materiais de base e apoio;

- Logística de armazenamento e data de entrega;

- Manejo de materiais perecíveis;

- Controle de salubridade e segurança.

Cronograma de Obra

Passo 10: Monitoramento e Controle

O último passo é o monitoramento e controle da obra em andamento. Isso envolve acompanhamento diário do andamento da obra, fiscalização da qualidade do trabalho realizado e dos materiais utilizados, controle financeiro para garantir que os gastos estejam dentro do orçamento previsto e a garantia do cumprimento do cronograma estabelecido. Também é importante estar atento a eventuais imprevistos e contratempos que possam surgir durante a obra e ter um plano de contingência para solucioná-los.

Conclusão:

Realizar uma obra planejada e econômica pode parecer uma tarefa complexa, mas seguindo esses 9 passos é possível garantir um resultado satisfatório e dentro do orçamento previsto. É importante lembrar que a contratação de profissionais qualificados em cada etapa é fundamental para garantir a qualidade e a segurança da obra. Além disso, estar sempre atento ao monitoramento e controle da obra é essencial para evitar surpresas desagradáveis e garantir que tudo ocorra conforme o planejado.